Источник. Morningstar.com

Как и любые другие динамичные сферы, трасты REIT постоянно развиваются и внедряют различные инновации. Так, в конце 1990-х годов собственность концентрировалась в зонтичных трастах REIT, которые потом стали непопулярными из-за проблем с налогообложением. Когда в начале нового тысячелетия появились партнерские компании, которые инвестировали сразу в несколько взаимных фондов REIT, многие увидели в этом начало упадка данного сегмента рынка.

Учредители акционерных обществ пытались использовать растущую популярность фондов REIT и заработать на этом. Одно за другим появляются широко разрекламированные исследования, которые представляют REIT как идеальное средство для диверсификации инвестиционного портфеля. Утверждается, что индустрия недвижимости преодолела такие проблемы, как массовые ликвидации, происходившие в 70-х и 80-х годах, циклы подъемов и спадов, слишком высокий уровень заимствований, недостаточную прозрачность, многочисленные конфликты по поводу управления собственностью. Как будет показано дальше, циклы динамики цен на недвижимость существовали столетиями, и маловероятно, что они вдруг исчезнут навсегда.

Объективная оценка результатов деятельности трас-ШЛ тов REIT (даже прошлых) - непростая задача. Очень Щ трудно получить действительно надежные данные о не-

Таблица 12.1. Рейтинги Momingstar

Jun Han and Youguo Liang. The Historical Performance of Real Estate Investment Trusts/ZJournal of Real Estate Research, vol. 10, no. 3 (1995): 235-241.

движимости и REIT. Многие данные основаны на оценочной стоимости, а не на реальных ценах сделок. Такая практика сглаживает различия в доходности и приводит к псевдокорреляциям. Еще одна трудность связана с тем, что несколько сделок с одним и тем же объектом недвижимости происходят редко, и цены существенно варьируются в зависимости от типа и местоположения собственности.

Проблема выживания , которая обсуждалась в главе 3, также искажает данные. Дело в том, что те данные, которые сохраняются и публикуются, в основном относятся только к той собственности, владельцы которой избежали банкротства, которая используется и с которой не произошло каких-то радикальных изменений.

Национальная ассоциация трастов инвестиций в недвижимость (NAREIT) предоставляет данные о трастах REIT и оценочную стоимость недвижимости, которой владеет ряд компаний и организаций с 1970 года, но в этой базе данных представлены только те фирмы и организации, которые регулярно присылали данные в NAREIT.

Исчерпывающее исследование движения цен трастов REIT, проведенное Юном Ханом из компании CIGNA Investment Management, расположенной в городе Хартфорде, штат Коннектикут, и Юнгуо Лянгом, управляющим фирмы Prudential Real Estate Investors, анализирует данные обо всех акционерных компаниях, которые можно классифицировать как трасты REIT в период с 1970 по 1993 годы. Хан и Лянг пришли к выводу, что из-за проблемы выживания NAREIT каждый год теряет 2-3% компаний*.

Данные, предоставляемые брокерскими компаниями, плохо могут помочь инвесторам в оценке эффективности трастов REIT. Как правило, анализируются три основных индикатора:

1. Отношение цены к операционным доходам от недвижимости.

2. Дивидендная доходность.

3. Дисконт к чистой стоимости активов в расчете на одну акцию.

Аналитики комбинируют эти показатели, считая, что высокие значения по первому индикатору предсказывают медвежий тренд, а по второму и третьему - бычий. Результирующее значение комбинированного индекса сравнивается с ожидаемым уровнем роста, и если результаты сравнения расцениваются как позитивные, публикуются заявления, наподобие следующего, которое было сделано представителями крупной брокерской фирмы в начале 2002 года:

По нашему мнению, бумаги REIT сейчас продаются по ценам в 93 раза выше нашей оценки операционных доходов от недвижимости в 2002 году при 5% дисконта к чистой стоимости активов в расчете на одну акцию, при этом отмечается средняя дивидендная доходность в 7%. Мы прогнозируем 5%-ный рост прибылей, который может быть еще выше, если уровень занятости будет расти или будут дальше снижаться процентные ставки. Мы полагаем, что количество институциональных и частных инвесторов в трасты REIT будет расти.

Четвертый индикатор, который используют аналитики REIT, - это спрэд между доходностью REIT и облигаций. В периоды неустойчивого, волатильного рынка, такие как кризис 1998 года или период после атаки террористов 11 сентября, эта разница возрастает. По данным Bank of America, такой высокий спрэд, наблюдающийся довольно долго, предвещает отличные результаты для REIT. Вся проблема в том, чтобы отличить высокий спрэд, который может быть следствием недооценки, от высокого спрэда, причина которого - принятый во внимание более высокий уровень риска.

Трасты REIT в сравнении с акциями

Учитывая все подъемы и спады рьшка недвижимости за прошедшие столетия, большие различия в прибыльности между